5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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